Superbonus 110% per i condomini: come funziona e come ottenerlo

Il Superbonus del recente Decreto Rilancio 2020 (D.L. n. 34/2020, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) nasce come strumento per incrementare l’economia italiana agevolando contemporaneamente la ristrutturazione di edifici spesso pericolanti e non aderenti alle direttive aggiornate sulla sicurezza e il risparmio energetico.

Con il Superbonus si accede alle nuove detrazioni fiscali del 110% per l’efficienza energetica (Ecobonus), riduzione del rischio sismico (Sismabonus), installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine di ricarica di veicoli elettrici.

Superbonus 110% per i condomini: come funziona

Il Superbonus 110% per i condomini del Decreto Rilancio 2020 Circolare 08/08/2020 n. 24 agenziaentrate.gov.it, consente una detrazione nella misura del 110%, da ripartire su di un arco temporale di 5 anni, per i costi documentati e addebitati al contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021 .

Chi vive in condominio potrà fruire del Superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%. Tali spese devono essere sostenute per specifici interventi in ambito di:

• efficienza energetica
• antisismica
• installazione di impianti fotovoltaici

Il DL Rilancio 2020 include i condomini tra i soggetti beneficiari della detrazione a condizione che il condominio sia contraddistinto da una comunità con più proprietari. Anche i lavori nelle singole unità immobiliari sono ammessi al superbonus.

Avranno diritto al superbonus 110% i soggetti che abitano in un edificio plurifamiliare e sono proprietari ciascuno di un appartamento a loro volta riconosciutisi in condominio. In caso contrario, se, il proprietario dell’edificio è una singola persona, non si ha diritto al Superbonus.

Se un edificio è composto da un numero non superiore a otto condomini “condominio minimo”, non è obbligatorio la nomina dell’amministratore.
Per beneficiare del superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomini non hanno l’obbligo di richiedere il codice fiscale.

Le categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli) non potranno fruire delle detrazioni del superbonus. Sono altresì esclusi dal Superbonus gli edifici nuovi, in quanto le costruzioni oggetto dell’intervento devono esser già esistenti.

Assieme ai lavori trainanti di efficienza energetica (quali cappotto termico, pannelli fotovoltaici e colonnine elettriche) i condomini, dovranno necessariamente abbinare altri interventi cosi detti trainati a cui vengono attribuiti detrazione proporzionalmente più basse.

Superbonus: come accedere

Per accedere alle agevolazioni del super bonus ci sono due condizioni imprescindibili: l’erogazione del bonus viene concessa solo se gli interventi assicurano l’incremento di almeno due classi energetiche, e che sia avallato dall’Attestato di Prestazione Energetica (Ape).

Questa certificazione è concessa da un tecnico abilitato nel rispetto delle prerogative previste dai decreti di cui al co. 3-ter dell’art. 14 e l’adeguatezza delle spese inerenti gli interventi agevolati.

Se il balzo di due classi energetiche non è raggiungibile, basta una sola classe (la più alta possibile), sempre certificata Ape. Lo scatto energetico deve essere attestato soltanto da professionisti abilitati e iscritti all’albo professionale, sia prima che dopo i lavori.

I condomini che usufruiscono degli interventi per l’adeguamento antisismico hanno diritto ad una detrazione del 90%  sulla stipula di una polizza assicurativa anti calamità.

Lavori detraibili

L’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus quali per esempio:

• la sostituzione delle finestre e infissi;
• la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente e se necessario l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione
• l’installazione di impianti fotovoltaici;
• l’installazione di sistemi di accumulo;
• l’installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

L’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, usufruiscono della detrazione del 110% su una spesa massima di 48.000 €. Tale limite di spesa è complessivo per l’impianto fotovoltaico e il sistema di accumulo integrato riconducibile alla singola unità immobiliare.

La sostituzione del generatore di calore è sufficiente per godere della detrazione al 110% così come le spese di smaltimento o bonifica dell’impianto sostituito e per la sostituzione della canna fumaria collettiva esistente.

Per la detrazione del 110% relativa gli interventi antisismici è in corso l’attuale sismabonus con tetto di spesa di 96.000 € per unità immobiliare.

Coibentazione tetto

Le spese per la coibentazione del tetto rientrano nel Superbonus, ma a condizione che:

• il tetto sia da barriera tra il volume riscaldato e l’esterno;
• anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25% della superficie lorda complessiva disperdente;
• gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico
• all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.

Sostituzione finestre comprensive di infissi

Se l’intervento ha luogo contemporaneamente ad uno degli interventi trainanti effettuati dal condominio, le finestre, comprensive di infissi, si possono sostituire beneficiando del Superbonus 110% solo se, oltre ad una trasmittanza termica adeguata, possono potenziare l’edificio di almeno due classi energetiche.

Sostituzione caldaie

La sostituzione della caldaia da diritto al Superbonus a condizione che la caldaia possieda le caratteristiche indicate nell’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013 della Gazzetta Ufficiale e l’intervento sia eseguito unitamente ad uno degli interventi trainanti effettuati dal condominio tra cui:

• Impianto centralizzato per la sola produzione di acqua calda sanitari
• Impianto fotovoltaico sulla singola unità familiare
• Interventi sulle parti comuni: ogni condomino godrà della detrazione calcolata sulle spese imputate in quota millesimale
• Anche il locatario prende il Superbonus, con un contratto registrato di locazione può beneficiare della detrazione al 110%

Impianto fotovoltaico sulla singola unità familiare

Se il condominio realizza uno degli interventi trainanti (cappotto o caldaia), è possibile beneficiare del Superbonus anche per l’installazione di un impianto fotovoltaico sulla singola unità immobiliare, purché apportino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Bonus Facciate

Il Bonus facciate è uno degli incentivi più stimolanti per chi deve eseguire lavori per il recupero o restauro della facciata esterna degli edifici. Il bonus del 90% concerne i lavori effettuati sulla copertura esterna visibile dell’edificio, sia la parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

Grondaie, pluviali, parapetti, cornicioni, balconi, ornamenti e fregi e tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte esterna e visibile degli edifici sono pure contemplati nel bonus.

La detrazione del 90% non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, tranne che non siano visibili dalla strada o da suolo pubblico.

Sono esclusi dal beneficio tutti gli interventi sulle superfici che confinano con:

• chiostrine
• pozzi di luce
• cortili
• spazi interni

Anche se il provvedimento Bonus facciate (non compatibile con Ecobonus) è previsto solo a fine 2020, la sua proroga fino al 2021 è in discussione fermo restando che è sempre connesso al superbonus 110.

Superbonus: chi può usufruirne

Per usufruire del Superbonus, gli interventi devono essere realizzati su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze. Gli aventi diritto al superbonus sono:

• condomini con minimo di otto unità immobiliari
• Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”
• Cooperative di abitazione a proprietà indivisa
• Onlus e associazioni di volontariato
• Associazioni e società sportive dilettantistiche, sia pure limitatamente agli immobili utilizzati come spogliatoi.

I soggetti Ires (e, in generale i titolari di reddito d’impresa o professionale) possono accedere al Superbonus solo per la partecipazione alle spese per interventi trainanti, effettuati sulle parti comuni di edifici.

Gli imprenditori, gli artigiani e i professioniti possono accedere al superbonus anche se le unità immobiliari in condominio rappresentano l’oggetto dell’attività o sono beni patrimoniali dell’impresa.
Per usufruire del superbonus, è necessario che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%.

Cessione del credito e sconto in fattura

I condomini che sostengono spese per gli interventi sopraelencati tra gli anni 2020 e 2021, hanno facoltà di scegliere al posto della pertinente detrazione all’atto della dichiarazione dei redditi relativa a quegli anni, due alternative:

• per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.
• l’opzione di beneficiare di un contributo anticipato sotto forma di sconto in fattura direttamente dal fornitore dei ai sensi dell’articolo 121 del Decreto Rilancio.

Per gli interventi sui condomini, non è necessario che tutti i condomini scelgano lo sconto in fattura o la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Alcuni condomini potranno scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Adempimenti

L’attendibilità dei documenti che permettono di accedere alla detrazione d’imposta deve avere il visto di conformità richiesto dall’amministratore e concesso esclusivamente dai soggetti incaricati appartenenti a un Ordine o un Collegio (decreto attuativo del Mise) che trasmetteranno telematicamente le dichiarazioni e cioé:

• dottori commercialisti
• ragionieri
• periti commerciali e consulenti del lavoro
• responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF

Il responsabile preposto al rilascio del visto di conformità accerta l’esistenza delle asseverazioni e delle attestazioni deliberate dai professionisti delegati.
E’ necessario, inoltre, richiedere, sia ai fini dell’utilizzo diretto in dichiarazione del Superbonus che dell’opzione per la cessione o lo sconto:

• L’asseverazione di un tecnico abilitato per gli interventi di efficientamento energetico
• L’asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale per gli interventi sismici 

I costi inerenti la concessione del visto di conformità, delle attestazioni e delle asseverazioni sono detraibili. Una copia dell’asseverazione sulla congruità delle spese va trasmessa esclusivamente per via telematica anche all’ENEA.

Documentazione

Tutti i beneficiari delle agevolazioni e detrazioni relative al Superbonus condomini 110% devono acquisire e conservare:

• l’asseverazione del tecnico abilitato con certificazione sugli interventi effettuati che corrispondono ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di essi ;
• l’attestato di prestazione energetica (APE), redatto da un tecnico estraneo ai lavori, per ogni singola unità immobiliare per cui si chiedono le detrazioni fiscali.

Comunicazione all’Enea

La scheda dettagliata che documenta gli interventi realizzati dovrà essere inviata, solo per via telematica, all’Enea entro 90 giorni dal completamento dei lavori.

L’agevolazione viene compromessa dalla mancata esecuzione dei succitati adempimenti. In particolare, nella comunicazione l’amministratore dovrà indicare le due distinte tipologie di interventi e per ciascuno di essi:

• i dati delle unità immobiliari interessate,
• i dati relativi ai condomini a cui sono attribuite le spese per ciascun tipo di intervento,
• le relative quote di spesa, specificando quali condomini hanno esercitato l’opzione per la cessione del credito.
• Bonus facciate e superbonus al 110%

La detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo ed è calcolata su un ammontare complessivo delle spese pari a:

• 40.000 €, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
• 30.000 €, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità.