CILA: cos’è e come funziona

É il momento in cui prestiamo la massima attenzione alle disposizioni contenute nel Decreto Rilancio che spronano ad intraprendere interventi di ristrutturazione per usufruire delle agevolazioni del Superbonus 110%. Contestualmente non prendiamo in considerazione le autorizzazioni indispensabili per proseguire nel rispetto delle regole nell’ampio panorama amministrativo ed urbanistico.

Ci sono alcuni documenti da presentare al Comune dove è ubicato l’immobile per acquisire i permessi ed avviare i lavori. La maggior parte degli interventi agevolabili possono essere realizzati previa presentazione della CILA.

CILA: che cosa è

La CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) è una pratica edilizia più frequentemente utilizzata dai professionisti negli interventi agevolabili del settore edile e disciplinata dall’art.6-bis del Testo Unico D.P.R. 380/2001.

Andando nel dettaglio i vantaggi regolamentati dalla CILA sono contemplati per tutte le attività edilizie di cui alla Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016 per le quali essa è considerata come regime amministrativo e è il titolo abilitativo.

La CILA si richiede per i lavori che non occorrono di un’autorizzazione ufficiale da parte del Comune ma sono compresi tra quelli di manutenzione straordinaria minore. Per questi occorre un’attestazione da parte di un tecnico abilitato sull’ottemperanza delle regolamentazioni attuali e sull’adeguatezza dei lavori da compiere.

Quando è necessaria la CILA?

La Cila è necessaria negli interventi di manutenzione straordinaria come le opere edili interne o esterne all’immobile, il frazionamento dei locali con tramezzi e muri non portanti, la sostituzione degli infissi o la messa in opera di un controsoffitto. Rientrano tra questi provvedimenti il rifacimento dell’impianto elettrico o di riscaldamento, per i quali necessita allegare i progetti alla Cila.

Per quali interventi c’é l’obbligo della CILA?

Gli interventi per i quali c’é l’obbligo della CILA sono quelli che fanno parte della manutenzione straordinaria “leggera”, cioè quei lavori edili per la cui realizzazione è richiesta la presenza di un professionista abilitato con partita IVA (architetto, ingegnere, geometra o perito industriale) regolarmente iscritto ai propri albi professionali. Tra gli interventi edili ci sono:

• manutenzione straordinaria “leggera”, consistenti in opere e modifiche che non alterano la volumetria degli edifici e non comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso, non modificano la sagoma e i prospetti dell’edificio e non riguardano le parti strutturali dell’edificio;
• interventi di restauro e risanamento conservativo “leggero”, che comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
• eliminazione della barriere architettoniche, che comportano la realizzazione di ascensori esterni ovvero di opere che alterano la sagoma dell’edificio;
• non riconducibili ad edilizia libera, a Scia o a permesso di costruire;
• attività di ricerca nel sottosuolo, che hanno carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi e che sono eseguiti in aree interne al centro edificato;
• movimenti di terra non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali;
• costruzione di serre mobili stagionali con strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
• realizzazione di pertinenze minori, qualificabili come interventi di nuova costruzione ovvero che comportano la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Quando non è necessaria la CILA

La CILA non è necessaria per gli interventi riconducibili all’attività edilizia libera di manutenzione ordinaria come riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, oltre a quelle occorrenti a completare o conservare in pieno funzionamento gli impianti tecnologici esistenti e tra questi citiamo:

• sostituzione integrale o parziale di pavimenti (comprese opere di finitura e conservazione)
• nuove tinteggiature ed intonaci interni
• riparazione impianti per servizi accessori (esempio impianto idraulico)
• sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande (senza modifica della tipologia di infisso)

Pratica CILA: documenti da presentare

I documenti da allegare e da produrre alla pratica CILA  variano in relazione alla tipologia di interventi progettati dal professionista, ma alcuni non possono proprio mancare, e tra questi:

• Domanda a firma del Proprietario
• Relazione tecnica di asseverazione firmata dal progettista
• Procura speciale
• Fotocopie documenti identità di tutti i firmatari
• Quietanze di versamento diritti
• Documentazione fotografica
• Comunicazione dell’Impresa esecutrice e il DURC.

La comunicazione della CILA e la relativa documentazione va inoltrata all’ufficio tecnico del comune dove è situato l’edificio oggetto dell’intervento, presso lo sportello unico dell’edilizia (SUE ), disponibile online nel sito istituzionale.

Quanto costa la CILA

Due sono le componenti per stabilire il costo della CILA: i diritti di istruttoria e di segreteria richiesti dal Comune e l’onorario del tecnico abilitato chiamato a redigere il documento. In ambedue i casi l’ammontare delle cifre può modificarsi in modo rilevante.

Nella prima componente riguardante i diritti di segreteria in alcuni Comuni i costi sono azzerati, per altri superano i 200 €. L’onorario del professionista invece varia in percentuale a seconda dell’intervento da realizzare che comunque varia solitamente tra i 500 e i 1.500 €.

Da chi viene presentata la CILA

La Cila è una comunicazione presentata da un professionista dove attesta, sotto la propria responsabilità, che gli interventi edili sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti vigenti, che sono altresì conciliabili con la normativa antisismica e con quella sull’efficientamento energetico dell’edilizia, escludendo l’intercessione sulle strutture dell’edificio interessato.

L’intervento del professionista è fondamentale perché spetta a lui l’onere di redigere le dichiarazioni e le asseverazioni di sua competenza. Subito dopo la presentazione della Cila, è possibile dare inizio ai lavori senza attendere nessun beneplacito da parte del Comune.

La presentazione della Cila presso il Comune territorialmente competente può essere inoltrata anche dal proprietario e da un titolare di diritto effettivo sull’immobile (diritto di usufrutto). Anche l’inquilino affittuario dell’immobile con regolare contratto di locazione e il consenso del proprietario dello stesso, può presentarla, nonché il progettista.

General Contractor: un ruolo chiave

Il General Contractor ha assunto un ruolo chiave per il successo di un programma di costruzione o ristrutturazione. Ristrutturare casa non è una gestione semplice ma comporta spesso problematiche impreviste durante lo svolgersi dei lavori.

Spesso il committente per risparmiare punta alla segmentazione del progetto tra vari piccoli fornitori senza la garanzia di un buon risultato finale e non potendo oltretutto imputare a nessuno l’evenienza di ritardo o errore.

Per evitare disguidi e spese inutili un ruolo chiave lo svolge il General Contractor, una persona fisica o una società selezionata dal committente. L’obiettivo di un General Contractor, un unico referente, è quello di ottimizzare tempi e costi nel dirigere un progetto complesso, sovrintendere i numerosi stadi dei lavori e tutte le maestranze coinvolte in cantiere, garantendo qualità.

Quando si presenta la fine lavori della CILA

La Comunicazione di Fine Lavori in genere viene presentata con il collaudo al Comune dal Direttore dei Lavori o dal tecnico asseveratore che ha presentato la CILA prima dell’inizio degli interventi. Naturalmente la  dichiarazione di fine lavori deve equivalere integralmente alla chiusura del cantiere, escludendo residui di lavori in corso che porterebbero a possibili sanzioni penali.

A tale comunicazione di fine lavori si deve allegare, in relazione all’intervento eseguito:

• asseverazione del direttore dei lavori che attesti la conformità dell’intervento eseguito;
• documento unico di regolarità contributiva (DURC);
• attestazione di avvenuta eliminazione o il superamento delle barriere architettoniche;
• riferimenti dell’eventuale presentazione della variazione catastale conseguente alle opere realizzate ovvero dichiarazione che le stesse non hanno comportato modificazioni alla consistenza e classamento;
• idonea documentazione dalla quale risulti l’avvenuto smaltimento del materiale di risulta presso discarica autorizzata;
• attestato di prestazione energetica;
• attestazione per il rispetto dei requisiti acustici passivi

CILA tardiva

La presentazione tardiva della CILA comunque non viene intesa come abuso edilizio o illecito (che prevede altre ammende) e di conseguenza sanzionato, ma come mancata presentazione della formalità nei tempi richiesti dal Comune. Con la Cila tardiva è possibile sanare la mancata comunicazione di inizio lavori.

La presentazione della CILA tardiva comporta un’ammenda pecuniaria di 1.000 €. Sanzione che può essere ridotta di due terzi (€ 333), se la comunicazione viene inoltrata di propria spontanea volontà (nella fase dell’intervento in corso di esecuzione).

Rischi di sospensione della CILA

Le agevolazioni sulle operazioni di manutenzione straordinaria si annullano e i lavori vengono sospesi se l’intervento:

• Non è conforme a prescrizioni degli strumenti urbanistici;
• Non è conforme al regolamento edilizio;
• É in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia vigente;
• Nel caso siano richiesti atti di assenso, l’attività edilizia può iniziare dopo la comunicazione dell’avvenuta acquisizione di questi atti.

Quanto scade la pratica CILA?

Per quanto riguarda i tempi della CILA, va segnalato che non ha una durata e non sono previste scadenze; di conseguenza non serve chiedere possibili proroghe non prevedendo il deposito di modifiche al progetto preventivato, né in corso d’opera, neppure nella fase finale.

Nell’eventualità di trasformazioni al progetto iniziale è necessario presentarne una nuova.